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9·13 대책 이후 청약은?…가점 낮은 무주택자, 전용 85㎡초과 노려볼만

기사입력| 2018-10-18 13:49:22

자료=부동산인포

9·13부동산 대책 후속 조치가 발표된 후 분양시장은 희비가 엇갈리고 있다.

무주택자는 당첨기회 확대되는 반면, 추첨제를 통해 당첨 기회가 있었던 유주택자는 무주택자들에게 일부 물량을 떼어 줘야 하는데다 잔여물량도 무주택자와 경쟁해야 하는 상황이 됐기 때문이다.

아울러 한창 분양을 준비 중이던 건설사들은 주택보증공사(HUG)의 분양보증 일정 조율로 자칫 계획했던 시기에 공급이 차질을 빚을 수 있게 됨에 따라 고민이 깊어졌다.

예비청약자들은 이러한 변화를 사전에 인지하고 청약에 임해야 하는 상황이다.

부동산시장 분석업체 부동산인포가 9·13부동산대책 이후 청약전략에 대해 정리했다.

▶무주택자들 청약시기 연연하지 않아도 돼

무주택자들은 앞으로 추첨제로 공급되는 물량도 유주택자 보다 우선해 당첨자로 선정된다.

현재 추첨제가 적용되는 경우는 85㎡이하의 경우 청약과열지구에서 공급물량의 25%, 85㎡초과의 경우 수도권 공공택지에서는 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 추첨제 비율이 달라지며 투기과열지구에서는 공급물량의 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급된다.

하지만 앞으로 주택공급에 관한 규칙 개정 시행되면 첫 번째로 추첨제 대상 물량의 75% 이상이 무주택자들에게 우선 공급된다. 이어 두 번째로 나머지 25% 물량의 경우 첫 번째에서 낙첨 된 무주택자와 1주택자(기존주택 처분 조건)에 우선 공급되고 첫 번째, 두 번째에서 잔여물량이 나와야 일반 유주택자에 배정이 된다. 결국 첫 번째, 두 번째에서 청약이 마감되면 유주택자들에게는 기회 조차 돌아오지 않는 셈이다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 "무주택자들의 경우 관심 단지가 있었다면 시기가 중요하지 않고 적극 청약하는 것이 좋다"며 "오히려 관심단지가 개정 규칙을 적용 받게 된다면 당첨기회가 확대되기 때문에 상황이 좋아진다고 볼 수 있다"고 설명했다.

이어 "청약가점이 낮은 무주택자들은 특히 85㎡초과에 추첨제 물량에 집중하는 것이 좋다"면서 "추첨제 물량의 75%가 무주택자에 우선 공급되는 만큼 낮은 가점으로도 당첨가능성이 높아지기 때문"이라고 강조했다.

▶유주택자는 규칙 개정 이전에 청약 서둘러야

당장 유주택자는 관심 단지의 경우 규칙 개정 시행 이전에 공급되길 바래야 하는 상황이다. 시행 이후에는 무주택자와 다시 경쟁해야 하기 때문이다.

올 가을 분양의 핫플레이스라 꼽히던 위례신도시와 성남대장지구, 과천 등은 HUG가 분양보증 연기로 분양일정을 늦춰질 예정이어서 다른 분양물량들의 공급소식에 귀를 기울여야 한다.

1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다.

기존주택 처분 미행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3000만원 이하 벌금 처벌 규정이 생기면서 논란이 있었지만 팔고자 노력한 사실이 입증되면 실제 처벌을 면할 수 있다.

이 또한 기존주택 처분 조건이 분양 받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정되기 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양 받은 시점부터 준공 후 6개월까지 이므로 최소한 2년 이상 처분할 수 있는 시간이 있는 만큼 큰 부담을 가질 필요는 없다.

권 팀장은 "유주택자라고 해서 처벌 조건 때문에 청약을 주저하기 보다 그만큼 가치가 있다고 판단되는 물량이라면 청약하는 것이 좋다"며 "85㎡초과 물량은 분양가 자체가 부담이 될 수 있어 청약을 포기하는 무주택자가 나올 수 있다"고 전했다.

▶분양권 전매금지 강화 등 유의해야

주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 분양권 전매제한도 강화된다.

'분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 및 개선안'에 따르면 수도권 공공택지(공공분양, 민간분양) 내 분양가상한제 적용주택은 분양가격 책정 범위에 따라 3년에서 최대 8년까지 전매가 제한되며 공공택지 내 공급 주택 일부는 거주의무기간도 강화됐다.

민간택지의 분양가상한제 적용주택 역시 분양가격 책정 범위에 따라 최대 4년까지 전매가 제한된다.

권 팀장은 "잦은 청약제도 변경으로 소비자들의 혼란도 가중되고 있지만 제도 개편의 궁극적인 목적은 투기적 가수요를 막아 무주택자 등 선의의 실수요자들에게 당첨 기회를 확대하는데 있는 만큼 변경된 제도를 잘 이해해 둔다면 실수요자들에겐 규칙 개정이 좋은 기회가 될 수 있다"면서 "다만 좋은 상품을 보는 소비자들의 눈은 비슷해 인기 지역 내 관심 단지들은 청약자 쏠림이 심화되면서 경쟁이 더욱 치열할 수도 있다. 따라서 눈높이를 조금 낮춰 접근한다면 당첨 확률도 높일 수 있는 만큼 꼼꼼하게 전략을 짜고 청약에 임하는 것이 좋다"고 말했다. 장종호 기자 bellho@sportschosun.com