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내년 수익형부동산 각종 규제에 위축 전망…보수적 접근 필요

기사입력| 2017-12-26 09:41:35

2017년 부동산 시장은 그야말로 다사다난 했다. 정부의 연이은 대책 발표와 금리 인상으로 부동산 투자 시장은 냉랭한 분위기다.

특히 수익형부동산은 내년부터 시행되는 각종 규제들로 인해 변화가 급격할 것으로 예상된다.

한국창업부동산정보원에서 올 한해 수익형부동산 주요 이슈에 대한 결산과 오는 2018년 시장 전망에 대해 분석을 내놨다.

▶2017년, 유동자금 수익형부동산 시장 유입…투자 과열 양상

올해는 탄핵 정국으로 인한 경제 시장의 불안정, 새로운 정부의 부동산 정책, 금리 인상여부 등이 이슈였다. 특히 6·19 부동산대책으로 아파트 시장 규제가 강화되며 전체적인 부동산 시장이 위축됐지만 시장에 머물러 있던 유동자금은 여전히 많아 올해 투자자들의 관심은 규제 밖의 수익형부동산인 상가와 오피스텔 등으로 쏠리게 됐다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 6·19대책 발표 이후인 지난 7월 '랜드마크시티 센트럴 더샵' 오피스텔의 청약을 진행한 결과 1242실 공급에 총 4만5516건이 접수돼 평균경쟁률 36.64대 1로 마감을 기록했다. 전용 59㎡타입에서는 최고 113.17대 1의 청약경쟁률을 나타냈다. 또 같은 달 '힐스테이트 세종 리버파크' 오피스텔도 평균 378.81대 1의 높은 청약경쟁률을 보이며 계약 시작 하루 만에 완판을 기록하기도 했다.

이처럼 수익형부동산이 풍선효과를 누리자 정부는 6·19부동산 대책에 이어 8·2 부동산대책을 발표, 오피스텔을 정조준한 규제책을 포함해 발표했다. 추가 대책 발표 이후에도 규제 시행 전 막차를 타려는 투자자들이 몰리며 수익형부동산 시장의 과열현상이 지속됐다.

지난달 국토교통부와 한국감정원 통계자료를 살펴보면 올 10월까지 전국에서 거래된 상업업무용 부동산이 31만17건으로 역대 최대치를 경신한 것을 볼 수 있다. 이는 전년 25만7877건 대비 20%, 2015년 24만4428건 대비 26% 증가된 수치다.

상가 투자의 경우 비교적 안정적인 단지 내 상가의 인기가 높았다. 지난 8월 SK건설이 '공덕 SK 리더스 뷰' 상가의 일반분양 대상 47개 점포의 공개 입찰을 진행한 결과 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간 완판을 거뒀다. 민간아파트 단지 내 상가보다 저렴한 수준으로 공급되는 LH의 단지내 상가(신규·재공급)에는 11월 20일부터 27일까지 입찰진행 결과 111억원 이상의 낙찰가 총액이 집계됐다.

문제는 올해 오피스텔의 임대수익률 추이다. 실제 오피스텔은 이미 공급과잉이라는 무게를 견디지 못하고 임대수익률 하락이 지속적으로 이뤄지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 꾸준히 내리막길을 걷고 있다.

최근 오피스텔 인기가 높아지면서 매매가격이 상승(올 상반기 0.56% 상승, 부동산114 자료)한 동시에 오피스텔의 입주물량도 증가, 임대료가 매매가격을 따라가지 못한 것이 수익률의 하락 원인으로 보여 진다.

더군다나 2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 지난달 30일, 6년 5개월 만에 1.50%로 상승(0.25%)했다. 그동안 역대 최저수준의 금리 덕을 봤던 수익형부동산 시장에 다소 위축이 불가피할 수 밖에 없다.

2017년 수익형부동산의 핵심 키워드를 꼽자면 ▲부동산대책 풍선효과 ▲규제시행 전 과열현상 ▲임대수익률 5%벽 붕괴 ▲기준금리 인상 등을 꼽을 수 있다.

▶전매금지·대출한도 제한 등 규제 시행…2018년 시장 위축 전망

2018년에는 수익형부동산 규제책이 본격 시행된다. 오는 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다. 오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

또 현재는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었지만 내년 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화 될 전망이다. 기존 오피스텔 시장에 만연화된 깜깜이 분양(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)을 차단한 만큼 투기를 꺾으려는 정부의 의지가 담겨 있다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표로, RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 상한이 낮아질 예정이다. 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수 밖에 없는 부분이다. 따라서 상가 투자시장의 흐름 중 과열현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.

미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.

추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다. 또한 상가는 물가와 경기, 창업 및 임대시장의 상황과도 밀접하기 때문에 장기화된 경기 불황과 추가 금리 인상이 겹치게 되면 투자심리가 위축될 여지가 높다.

정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장에 불안요소로 작용될 수 있다. 지난달 발표된 주거복지 로드맵에서 정부는 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호 씩, 공공주택 총 100만호를 공급하겠다고 발표했다. 해당 주택은 청년, 신혼부부, 고령층, 저소득층, 중산층 등 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 지원이 이루어지게 된다. 공급 시 부동산 시장의 안정화 효과가 기대되는 반면 민간 주거상품에 대한 임대 시장 수요는 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 전망된다.

다만 공공주택 공급 계획과 함께 내년 대규모 토지 보상으로 또 다른 과열 현상도 예상된다. 공공주택 공급을 위해 기존 그린벨트를 해제하게 되면 해당 토지의 보상금이 시중에 유동자금으로 흘러 들어올 가능성이 높다. 또한 내년에는 이미 예정돼 있던 산업단지와 공공주택, 도시개발사업 등으로 토지보상금 규모가 16조원을 넘어설 예정이다. 올해 정권교체로 인해 미뤄졌던 토지 보상이 내년에 실시되면서 토지 보상 규모가 더 커졌다. 토지 보상금이 부동산 시장으로 유입이 된다면 정부의 바람과는 다소 다른 양상으로 전개될 수 있다.

2018년의 수익형부동산 시장은 2017년보다 이슈가 더 많아 보인다. 2018년 수익형부동산의 핵심 키워드는 ▲분양권 전매금지 ▲인터넷 청약의무화 ▲RTI 1.5배 적용 ▲상가임대차보호법 개정안 추진 ▲추가 금리인상 가능성 등으로 정리할 수 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것"이라며 "더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했다.장종호 기자 bellho@sportschosun.com