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오피스텔 투자전략 키워드? '수도권'·'소형' 고려

기사입력| 2017-10-18 14:02:39

올해 3분기 오피스텔 매매가격은 0.24% 올라 안정적인 상승 흐름을 유지했다.

8·2대책으로 오피스텔 시장의 위축이 불가피할 것이라 예상됐지만 대책의 간접 영향권에 들면서 전반적인 시장에 타격은 크지 않은 것으로 보인다.

이는 8·2대책이 아파트와 오피스텔 신규 분양에 중점을 뒀기 때문으로 풀이된다.

부동산114는 4분기 오피스텔 시장의 흐름도 전분기와 유사할 것이라며 오피스텔 투자시 '수도권 입지'와 '소형 규모'를 우선 고려할 필요가 있다고 조언했다.

국토교통부와 한국감정원에 따르면 오피스텔 거래량은 상승 추세다. 첫 통계가 발표된 올 1월 1만625건을 시작으로 6월 1만4934건, 7월 1만7908건을 기록했다. 특히 지난 8월에는 1만9671건으로 조사를 시작한 이래 최대 거래량을 기록했다. 수익률 하락과 공급과잉 우려에도 수요자들의 관심이 지속된다는 반증이다. 오피스텔은 비교적 소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있으며 청약통장에 구애 받지 않는 등 아파트에 비해 청약장벽이 낮기 때문에 유동자금 유입이 지속되고 있다. 여기에 장기간 이어지는 저금리 기조도 오피스텔 투자 증가에 한몫하고 있다.

오피스텔은 상품 특성상 대학가나 업무지구에 위치한 경우가 대부분이다. 때문에 오피스텔 거래량 중 수도권 비중이 매월 70%를 웃돈다. 8월에는 서울 3208건, 경기 9179건, 인천 2789건으로 총 거래량의 77%가 수도권에서 이뤄졌다.

부동산114 선주희 연구원은 "임대수익이 목적이라면 수도권에 입지해 거래 가능성이 높은 오피스텔을 주목하는 것이 유리하다"고 조언했다.

전국 오피스텔 임대수익률은 전년 동기 대비(5.28%) 0.09포인트% 하락한 5.19%를 기록했다.

하락하는 임대수익률 속에서 소형 오피스텔의 수익률 강세가 두드러진다. 면적이 작을수록 수익률에서 우위를 보이고 있는 가운데 특히 전용면적 20㎡이하 초소형의 경우, 5.64%의 수익률을 나타내 전국 오피스텔 평균치인 5.19%를 크게 웃돌고 있다.

이는 1인 가구의 증가와 관련성이 있어 보인다. 통계청에 따르면 1인 가구는 2010년 410만여명에서 2016년 530만여명으로 약 30% 증가했다. 1인 가구의 증가와 맞물려 소형 오피스텔의 수요는 늘었지만 전체 오피스텔 중 전용면적 20㎡이하 초소형 오피스텔이 차지하는 비율은 8%에 불과해 희소성이 높다. 중대형보다 저렴한 매매가에 비해 임대료는 일정 수준 이상을 유지하고 있어 당분간 소형 오피스텔은 수익률에서 우위를 점할 것으로 전망된다.

부동산114에 따르면 올 3분기에는 총 2만137실의 오피스텔이 분양됐다. 아파트 분양 시장이 호황을 맞는 틈을 타 오피스텔 시장에도 인천 송도국제도시 랜드마크시티센트럴더샵(1242실), 힐스테이트송도더테라스(2874실) 등 매머드급 단지들이 쏟아졌다.

3분기 분양시장은 8·2대책 이후 전매제한이 강화되면서 지역별로 상반된 움직임을 보이기도 했다.

4분기 분양예정 물량은 1만2637실로 전분기 대비 37.24% 축소된 수준이다.

서울 금천구 가산센트럴푸르지오시티(1454실), 부산 강서구 명지3,5차대방디엠시티(2886실) 등 대규모 단지와 서울 영등포구 롯데캐슬뉴스테이(238실) 등 다양한 물량이 대기 중이다.

올 3분기에는 9452실의 오피스텔이 입주자를 맞았다. 4분기에는 3분기 대비 물량이 2배로 늘어난다. 총 1만8624실의 오피스텔이 입주 예정이다. 분기 입주물량이 분양물량을 오랜만에 앞지른 수치로 2004년 4분기 2만658실이 공급된 이후 가장 많은 물량이다.

선 연구원은 "분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주시기가 도래하고 있다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화 되는 상황"이라고 전했다. 이어 그는 "그러나 공급과잉이라고 해서 모든 지역에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다"며 "탄탄한 주거수요를 예상할 수 있는 혜안이 뒷받침 된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있을 것"이라고 밝혔다. 장종호 기자 bellho@sportschosun.com