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6·19 부동산대책은 '핀셋 규제'…시장은 "예상한대로"vs"약하다"

기사입력| 2017-06-20 07:57:41

자료=국토부

정부가 아파트값 폭등을 막기 위해 '청약조정지역'에 대해 다음달 3일부터 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 10% 포인트 씩 낮추기로 했다. 청약조정지역은 경기도 광명시와 부산 진구, 기장군 등 3개 지역이 새롭게 추가돼 총 40곳으로 늘어난다. 그동안 규제대상에 빠져있던 집단대출에 대해서도 잔금대출에 DTI 규제가 신설됐다.

또 서울 전역의 분양권 전매를 금지하는 한편, 하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택을 최대 3채에서 1채로 줄이기로 했다.

정부가 이같은 내용을 골자로 한 '6·19 부동산대책'을 19일 발표하자 부동산업계가 술렁이고 있다. 업계는 이번 대책에 대해 "예상한 대로다"와 "생각보다 약하다" 등으로 의견이 엇갈리고 있다.

문재인 정부의 첫 부동산 대책인 '6·19대책'은 과열지역의 투기수요를 억제하는 이른바 '핀셋 규제'로 풀이된다. 경기침체의 위험성은 피하고 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 대책이라는 게 정부의 설명이다.

▶6·19 부동산대책은 과열지역 대상 '핀셋 규제'

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회는 19일 정부 서울청사에서 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다.

6·19 부동산대책으로 불리는 이번 방안의 핵심은 오는 7월 3일부터 청약조정지역에 한해 주택담보대출비율(LTV)은 현행 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 현행 60%에서 50%로 강화하는 것이다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 차주의 연봉 대비 연간 원리금 상환 비율을 말하는 것으로 비율 규제가 있거나 그 비율이 낮을수록 대출 받기가 어려워진다.

예컨대 종전에는 서울에서 10억원짜리 아파트를 살 경우 7억원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억원까지만 대출을 받을 수 있게 된다. 또 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율이 종전보다 10%포인트 감소하고, 아파트 잔금대출에도 이 비율이 적용되면서 대출받을 수 있는 돈 자체가 줄어든다.

청약조정지역은 기존 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 37곳에서 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 등 3개 지역을 더해 40곳으로 늘었다.

정부는 이번에 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제비율을 강화한 건 빚을 과도하게 진 투자 목적의 주택 구매가 금리변동 등 경제 여건 변화에 대한 취약성을 높인다고 판단했기 때문이다. 즉 돈줄을 묶어야 부동산 단기 투자 수요를 사전에 차단해 시장의 왜곡을 막고, 결국에는 가계부채도 잡을 수 있다고 본 셈이다.

대신 나머지 지역에 대해서는 현재 LTV 70%와 수도권 전지역 아파트 담보대출에 한해 DTI 60%가 그대로 적용된다. 서민·무주택·실수요자의 경우 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%가 유지된다. 부부합산 연소득이 6000만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다.

또한 서울 지역 전매제한 기간이 강화된다. 서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간은 기존 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 적용된다. 이로써 서울 전 지역의 전매제한기간이 공공·민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 조정된다. 적용시기는 19일 입주자 모집 공고분부터며 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다.

아파트값 폭등의 진원지인 재건축지역의 조합원 주택 공급수도 제한된다. 청약조정지역의 재건축 조합원은 원칙적으로 한 채만 분양받을 수 있게 된다. 현재는 재건축 조합원이 과밀억제권역에서는 최대 세 채까지, 권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있었다. 다만 이미 소유한 주택의 가격이나 주거전용면적을 넘지 않는 선에서 주택 한 채의 면적이 60㎡ 이하이면 예외적으로 두 채까지 분양받을 수 있다.

▶첫 부동산 대책에 시장은 "기대" vs "우려" 교차

문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나오자 부동산업계는 기대와 우려의 목소리가 교차하고 있다. 서울 강남 등 일부 지역의 집값 과열 양상이 주춤하면서 부동산시장이 다소 안정세를 찾을 것이라는 전망이 나오고 있다.

'집값이 거품이냐 아니냐'에 대한 논란은 있지만, 정부가 '국지적 과열'이란 인식 아래 특정 지역의 부동산을 잡겠다는 정책을 계속 추진한다면 결국 지금보다 집값 흐름이 둔화될 가능성도 커진다. 투자자들이 빚을 내 집을 사는 건 제외하고서라도 전반적으로 집값이 내려갈 것이란 두려움에 실수요들까지 주택 구매를 미룰 수 있기 때문이다.

또한 가계부채 속도 조절 차원에서도 상당한 효과가 있을 것이라는 관측도 있다. 부동산업계 한 관계자는 "일부 지역에 한해 규제책이 나올 것이라는 예측이 이미 나돌았기 때문에 시장에 큰 부정적인 영향은 없을 것"이라며 "오히려 발 빠른 대책 발표로 시장의 불안감이 어느 정도 해소될 것"이라고 주장했다. 또한 그는 "경기 침체에 대한 우려도 이번 대책에 반영된 것으로 보인다"면서 적절한 조치라는 평가를 내렸다.

반면 "너무 약한 대책 아니냐"는 목소리도 있다. 또한 '맞춤형 핀셋' 규제가 자칫 '땜질식' 부동산정책과 '풍선효과'로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 한 관계자는 "시장의 가수요자들에게 정부가 경고성 사인을 준 효과는 있지만 이외 지역으로 단타성 투기 자본이 몰릴 가능성이 있다"고 주장했다. 건설사 관계자도 "되살아난 분양시장에 찬물을 끼얹는 것 아닌가 하는 우려와 함께 앞으로 또다시 추가적인 대책이 나올 경우 분양사업이 더욱 힘들어 질 것"이라고 지적했다.

정부 관계자는 "이번 대책이 투기 근절과 실수요자 보호에 초점을 두고 선별적이고 맞춤형으로 마련했다"면서 "부동산 과열 양상이 확산된다고 판단될 때는 투기과열지구 지정 등 보다 추가적인 대책을 마련할 계획"이라고 밝혔다. 장종호 기자 bellho@sportschosun.com