초저금리 시대가 계속 이어지면서 올해 상반기 부동산 시장에 훈풍이 불었다. 특히 전국 아파트 분양시장은 비수기에도 호황기 못지않을 정도로 사람들이 몰리면서 그 인기를 실감케 했다. 이런 초저금리와 아파트 분양시장으로 시작된 부동산 투자바람에 상가 분양시장까지도 긍정적인 영향을 받아 상가시장 자체가 상당히 활발했던 것으로 나타났다. 부동산전문업체 부동산114에 따르면 올해 2분기(4~6월)는 총 86개 상가가 분양됐다. 이는 1분기(1~3월)보다 34% 늘어난 물량으로 지난 2010년 2분기(117개) 이후 가장 많은 물량이다. 특히 투자자들이 은행이자보다 높은 수익을 올릴 수 있는 상가 등의 수익형 부동산에 대한 관심 자체가 높아진 것으로 조사됐다. 올해 상반기 상가 시장을 살펴봤다.

▶수도권 택지지구 마곡·위례·동탄2 등이 상가 시장의 핵심

올해 상반기 상가 시장은 수도권 택지지구 상가 분양이 시장을 주도했다.

2015년 상반기는 마곡, 위례 등 서울·수도권 택지지구 위주로 상가 분양이 활발했다. 부동산114에 따르면 1분기 수도권에서 공급된 상가 41개 중 29개가 택지지구에 위치해 있는 것으로 나타났다. 지역별로는 서울 강서 마곡이 8개 단지, 수도권인 위례와 동탄2에서 각각 7개 단지 등이 분양을 진행했다. 2015년 1분기는 전국에서 총 64개 상가가 분양을 시작했다. 이는 전년도 69개 분양과 비슷한 수준이다. 권역별로는 수도권에 41개 단지로 위례, 동탄2 등 신규 조성지 내 상업시설이 들어서며 상가분양이 활발했다. 지방은 경남, 충남, 세종, 대구 등에서 23개 단지에서 상가를 분양했다.

지역별 평균 분양가(1층 기준)는 위례가 3.3㎡(1평)당 3860만원으로 가장 비쌌다. 위례의 핵심 상권으로 꼽히는 트랜짓몰 주변에 위치한 랜드마크 상가들이 대거 공급되면서 전체 분양가가 상승했다. 뒤를 이어 강서 마곡이 3.3㎡당 3840만원으로 높았고, 동탄2가 3.3㎡당 2704만원으로 세 번째로 비쌌다. 올 1분기 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2679만원으로, 마곡 및 위례 등 투자자들의 각광을 받는 지역에서 근린상가, 복합상가 등이 공급되면서 상가 평균 분양가를 끌어올렸다. 지난해 4분기의 3.3㎡ 당 평균 분양가 2398만원보다 11.7%나 상승했다.

유형별로는 근린상가가 30개 단지로 가장 많았다. 위례, 동탄2 등 택지지구 내 상업용지에 공급되는 상가가 많았기 때문이다. 단지내 상가는 지방 공급 비중이 높았다. 총 17개 단지 중 충남, 대구 등지에서 12개 단지가 분양됐다. 이 외 기타상가 14개 단지, 복합상가 2개 단지, 테마상가 1개 단지 순이었다. 유형별 평균 분양가는 복합상가가 3.3㎡당 4300만원으로 가장 높았다. 마곡과 위례에서 3500만~4800만원 수준에서 상가 분양이 진행됐기 때문이다. 근린상가는 마곡과 위례에서 공급된 일부 근린상가가 3.3㎡당 4000만원 수준을 상회하면서 평균 분양가 3.3㎡당 3150만원이 전분기 대비 14%가량 상승했다.

2분기에도 위례, 동탄2 등을 중심으로 상가 공급이 활발히 진행됐다. 최근엔 역시 수도권인 하남 미사지구까지 가세해 상가 시장을 이끌고 있다.

올해 2분기엔 전국에 86개의 상가가 공급됐다. 이는 전분기보다는 34%가 증가한 수치로, 2010년 2분기에 117개 상가가 분양된 후로 가장 많은 물량이다. 그리고 86개 상가 중 서울·수도권인 마곡, 위례, 동탄2, 하남미사 등지에서만 57개 단지가 분양됐다.

실제 상가에 대한 투자자들의 인기는 점점 높아지고 있는 추세다. GS건설이 지난달 경기 하남 미사강변도시에 공개 입찰한 '미사강변 센트럴자이' 단지 내 상가는 평균 29대1의 경쟁률을 기록했다. 평균 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가)도 177%일 정도로 인기를 끌었다. 2분기 분양 상가 평균 분양가 역시 3.3㎡당 2621만원으로 1분기와 비슷한 수준을 유지했다. 마곡, 위례, 동탄2 등에 몰렸던 1분기에 하남 미사, 김포 등 비교적 수도권 외곽지역의 상가들이 분양됐음에도 평균 분양가에 큰 차이가 없었다. 건설사들 역시 상가에 대한 인기가 높은 걸 알고, 수도권 신도시를 중심으로 상가 분양 물량을 늘리고 분양가를 높이고 있는 분위기다.

이처럼 수도권 신도시 택지지구 상가가 인기를 끄는 요인은 권리금 없이 초기 상권을 선점할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 그러나 실제로 수익으로 이어지기 전까지는 생각보다 시간이 오래 걸릴 수 있다. 신도시에 사람들이 입주를 하고, 상권이 생성되기 전까지는 보통 3~4년 정도의 시간이 필요하기 때문이다.

▶LH 아파트 단지 상가, 2배 몸값에도 완판 행렬

수도권 택지지구의 상가들이 상가 분양 시장을 이끌었다면, 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가 분양은 그 뒤를 단단히 받쳤다.

올해 상반기 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 203%였다. 이는 당초 감정가의 2배 이상을 써내야 LH 단지 내 상가를 낙찰 받을 수 있다는 얘기다. 지난 2013년 LH 단지 내 상가 낙착가율이 169%, 2014년 186%에 비하면 상당히 높아진 수준이다. 지난해 하반기 174%와 비교하면 올 상반기에 30% 가까이 오른 셈이다. 또한 지난 2010년 상반기의 낙찰가율 106%와 비교하면 2배 가까이나 높은 수치다. 그만큼 LH 단지 내 상가에 투자자들의 관심이 쏠렸다는 의미다.

LH가 올해 상반기에 공급한 단지 내 상가는 모든 점포는 유찰 없이 모두 낙찰됐다. 총 낙찰가격은 1분기에 47개 점포 215억원, 2분기 135개 점포 581억원 등으로 상반기에 LH 상가에만 795억원의 자금이 몰렸다. 2분기 LH 단지 내 상가는 22개 단지에서 총 135개 점포(특별공급 제외)가 공급됐는데, 수도권은 하남 미사지구와 구리 갈매지구 등에서 지방에선 대구, 충북 등지에서 입찰이 진행됐다. 3.3㎡당 평균 낙찰가격은 2813만원으로 지난해 같은 기간에 낙찰된 2408만원보다 17%나 높아졌다.

3.3㎡당 낙찰가격이 가장 높았던 단지는 미사강변도시 A16블록으로, 평균 낙찰가격이 4227만원으로 집계됐다. 이 외 A13블록, A18블록, A19블록도 3600만~4139만원을 기록해 감정가보다 2.3배 이상 높은 가격에 낙찰됐다. 낙찰가율이 가장 높았던 점포는 제주삼화지구 1-8블록 101호로, 362%의 낙찰가율을 기록했다. 상가 코너에 위치해 있고 850가구의 단지가 배후에 있어 투자자들로부터 좋은 평가를 받았다. 평균 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비중)이 가장 높았던 단지 내 상가는 충남 논산 내동2지구 A1블록으로 291%를 기록했다. 점포당 전용률이 82.8%로 상당히 높고, 논산 내동의 생활환경 또한 편리하다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.

1층이 핵심인 상가 분양에서 LH 단지 내 상가는 2층도 상당히 높은 몸값을 자랑했다. 하남미사 A18블럭의 단지내 상가 분양에서 2층 상가 중 201호는 예정가 1억9700만원임에도 5억3900만원에 낙찰돼 274%의 높은 낙찰가율을 보였다. 2층 상가의 경우, 대부분의 점포가 230~250%의 낙찰가율을 보일 정도였다.

LH 단지 내 상가는 아파트 100가구당 점포 한 개꼴로 상가 비율이 낮아 안정성이 높은 편이다. 안정적인 수익을 원하는 부동산 투자자들이 대거 몰리면서 LH 단지 내 상가의 몸값이 상당히 올랐다. 또한 1%대 저금리 시대가 되면서, 목돈이 들어가는 상가 투자의 대출 부담이 줄어들어 상가 투자에 뛰어드는 사람들이 증가했다. 실제로 국토교통부에 따르면 지난해 상가 등 상업용 부동산 투자수익률은 연 6.16%로 집계됐다. 지난 2013년의 5.17%보다 1% 포인트 가량 상승했다. 연 2%에 못 미치는 정기예금 수익률의 3배 이상인 셈이다.

▶하반기 상가 시장은 여전히 파란불

LH 단지 내 상가의 인기는 올해 하반기에도 이어질 전망이다. 수익성과 안정성을 모두 잡을 수 있는 투자처로 꼽히기 때문이다.

올 하반기 LH 단지 내 상가는 50여개 단지에서 200여개 점포가 나올 예정이다. 수도권에선 미사 강변도시를 비롯해 동탄2신도시, 의정부시 민락2지구, 구리시 갈매지구, 고양 삼송, 부천 옥길지구 등지에서 분양될 계획이다. 지방은 강원 원주 혁신도시, 대구 혁신도시, 대전 도안 서남부, 충남 당진 석문국가산업단지, 경남 양산시 물금2지구, 충북 혁신도시 등지에서 LH 단지 내 상가 분양이 진행될 예정이다.

인기 예상 지역은 서울 접근성이 좋은 미사강변도시와 동탄2신도시 아파트 상가다. 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 지방의 경우에도 주거환경이 편리한 중심지역, 개발이 집중되는 혁신도시 등지의 LH 단지 내 상가가 경쟁률이 꽤 높을 것으로 보인다.

LH 상가 투자시 유의점은 공개입찰이기 때문에 자칫하면 지나치게 높은 비용으로 낙찰을 받아, 정작 수익률이 낮아지거나 손해를 볼 수 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 일반적으로 전문가들은 LH 아파트 상가의 적정 낙찰가율을 130% 내외로 평가한다.

상가 전문가는 "LH 단지 내 상가는 배후 수요가 탄탄하지만, 입찰 전에 반드시 주변 아파트 상가 임대료 수준을 파악해야 한다. 이를 고려해 연 6% 이상의 수익을 낼 수 있는 입찰가를 써내는 게 좋다"라고 조언했다.

최근 상가 인기에 맞춰 민간 건설사들은 올 하반기에 아파트 단지 내 상가와 복합상가 등 다양한 상가 분양을 준비하고 있다.

GS건설은 이달부터 인천 청라국제도시에서 '청라파크자이 더테라스' 16개 점포를 분양하고 있다. 현대산업개발은 '구리 갈매 아이파크' 단지 내 상가인 '아이파크 애비뉴'를 오는 9월에 공급할 예정이다. 롯데건설은 4400세대를 배후로 두고 있는 서울 금천구 '롯데캐슬 골드파크'의 단지 내 복합상가 '마르쉐 도르' 총 156개 점포를 선보인다. 지하1층 28개, 지상1층 43개, 지상2층 37개, 지상3층 28개, 지상4층 18개, 지상5층 2개 등 총 156개 점포로 고객 접근성이 높은 로드형 상가로 지어진다. 서울 자양4구역 도시환경정비사업조합은 광진구 자양동 '래미안 프리미어팰리스'의 상업시설을 분양할 예정이다. 지상 1~3층에 판매시설 97실과 업무시설 4실 등 총 101실이다. 지하철 2호선 구의역 일대 단일 상업시설로는 최대 규모로, '래미안 프리미어팰리스' 주상복합과 오피스텔 319가구 단지와 광진구청 공무원들과 민원인들을 배후수요로 두고 있는 곳이다.

위례에스피씨는 위례신도시 근린상업 3-1-1 일대에 복합상가 '아이온스퀘어'를 분양한다. 지하4층~지상12층으로 판매시설과 업무시설이 들어서는 복합상가다. 집객력이 높은 4면 개방형 상가로 위례트램역(예정)과 인접해 있다. 대우건설은 위례신도시 C1-5,6블록에서 '위례 중앙 푸르지오' 상가를 분양 중이다. 지하 1층~지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어선다. 이 상가 앞에는 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이다.

부동산 관계자는 "시중 금리가 1% 대로 떨어진 상태라 당분간 상가 분양 시장의 활기는 계속 이어질 것이다. 또한 동탄2, 하남미사 등 투자자들의 관심이 높은 수도권 유망 지역에 분양이 많다 보니, 경쟁도 치열할 것으로 보인다"며 주의를 당부했다.

박종권 기자 jkp@sportschosun.com