저금리로 갈 곳을 잃은 시중의 부동자금이 상가로 대거 몰리고 있다. 일반 분양상가는 물론이고 최근에는 법원 경매를 통한 상가 투자 열기도 뜨겁게 달아오르고 있다.

경매업계에 따르면 올해 6월까지 수도권에서 경매에 나온 상업시설은 총 4989건. 이 중 낙찰된 물건이 1441건으로 낙찰률(28.9%)이 지난해보다 2.9% 상승했다. 이는 낙찰률 조사가 시작된 지난 2006년 이후 가장 높은 수치이며, 물건 당 평균 입찰자 수도 3명으로 역대 최고를 기록했다.

법원 경매를 통한 상가 낙찰의 최대 강점은 저렴하게 구입할 수 있다는 점이다. 올 상반기 수도권 상가의 감정가격 대비 낙찰가격 비중은 평균 64%로 시세의 절반이 조금 넘는 가격에 상가 낙찰이 이뤄지고 있는 셈이다.

상가 세입자의 권리금 보호에서 자유로운 것도 경매의 장점. 지난 5월 상가임대차보호법 개정으로 권리금이 법적으로 보호받게 됐다. 상가 임대인은 기존 상가 임차인이 새로운 임차인으로 하여금 권리금을 회수하는 행위를 방해할 경우 손해를 배상해야 하는 것.

하지만 경매에 나오는 상가는 보통 상가 주인의 금융권 채무 불이행이 그 원인이고 경매 시 선순위 근저당권 이외의 모든 권리는 인정받지 못하게 된다. 때문에 자영업을 하기 위해 상가를 임차할 시 대출금이 70% 이상 들어있는 상가는 되도록 피하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.

다만 상가임대차보호법에 해당하는 상가(서울기준 환산보증금 4억원 이하)에 대해서는 임차권이 근저당권보다 후순위이더라도 경매 시 소액 보증금 우선 변제권 제도에 따라 일부 보증금을 돌려받을 수 있다. 즉 서울시의 경우 보증금이 6500만원 이하의 상가 세입자는 경매가 이뤄지더라도 2200만원까지 받을 수 있고, 수도권은 보증금 5500만원 이하의 상가에 대해서는 1900만원까지 보상이 이뤄진다.

그런데 이같은 소액 보증금 우선 변제제도는 낙찰자와는 상관이 없다. 상가임대차보호법에 따라 법원이 낙찰금에서 최우선적으로 소액 보증금 세입자들에게 일부를 변제해주는 것이다.

법원 경매를 통해 상가를 낙찰 받을 경우 여러 가지 장점이 있으나 '쪽박'을 차는 경우도 적지 않아 꼼꼼한 분석이 필요하다는 지적이다.

명지대 부동산학과 황숙희 교수와 자산관리 업체인 와이즈에이엠씨의 정찬국 대표 조언을 토대로 상가경매 시 유의할 사항들을 점검해 봤다.

▶철저한 상권분석 필요

은퇴 생활자인 50대 후반의 A씨는 4년 전 서울 강남의 한 복합쇼핑몰 내 전용 11.55㎡(3.5평) 구분 상가를 경매를 통해 구입했다.

감정가는 8000만원이었고 A씨는 감정가의 15% 선인 1200만원에 낙찰 받았다. 당시 무척 싸게 상가를 낙찰 받았다고 들떠있었던 A씨에게 이 상가는 '골칫덩어리'로 변했다. 아직도 임차인을 찾지 못한 가운데 매월 관리비만 내고 있는 것.

해당 쇼핑몰은 전자제품 상가가 많이 입주해 있는데 소규모 전자제품 판매업이 갈수록 어려움에 처하면서 세입자가 나타나지 않고 있는 것이다.

B씨도 상가낙찰을 받았다가 곤욕을 치렀다. 그는 2년 전 인천시 계양구의 전용 264㎡(약 80평) 짜리 상가를 낙찰 받았다. 감정가는 10억이었고 B씨는 감정가의 40% 선인 4억원에 해당 상가를 손에 넣었다. B씨는 낙찰금의 70%를 금융권 대출을 통해 마련했다. 그런데 낙찰 후 1년 넘게 세입자를 찾지 못해 대출이자와 관리비만 내면서 발을 동동 굴러야 했다. 최근에야 상가를 여러 개로 쪼개 구분등기를 한 후 세입자를 구할 수 있었다,

이같은 사례에서 보듯이 상가경매 시 낙찰가격 보다는 상권분석을 통해 낙찰 후 과연 세입자를 구할 수 있느냐를 최우선적으로 고려해야 된다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

법원 경매에 나온 물건에 대한 감정평가사들의 감정평가는 기계적으로 이뤄지는 경우가 적지 않은 것이 현실. 분양가를 기준으로 이론적인 감가상각만을 하기 때문에 시장가치가 제대로 반영되지 못하고 있다는 지적이다. 상권이 어려워지면 상가의 가치도 폭락하기 마련인데, 단순히 감정가보다 매우 싸다는 가격메리트만 보고 경매 물건을 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉬운 것이다.

특히 경매에 나온 상가들은 장사가 잘 되지 않는 케이스가 상당수라는 분석이다. 주인이 상가를 직접 운영하든지 아니면 세를 주어 월세를 받든지 충분한 수입이 확보되지 않기 때문에 결국 주인이 대출금 이자를 못내 경매물건으로 나온다는 것이다. 때문에 자신이 낙찰 받고자 하는 경매 물건 주변 상권이 어떤 상태인가를 직접 확인해야 하는 것이 필수다.

C씨는 상권분석을 철저히 한 덕분에 상가경매를 통해 짭짤한 수익을 올리고 있다. 그는 3년 전 동탄신도시 내 전용면적 66㎡(20평) 1층 상가를 경매를 통해 낙찰 받았다. 감정가는 7억원이었고 낙찰가는 감정가의 54%선인 3억800만원. 거의 시세의 반값에 상가 주인이 된 것이다. 그런데 상가가 유동인구가 풍부한 지역에 위치해 있어 C씨는 낙찰 받은 상가를 곧바로 세를 놓아 월 360만원의 안정적인 수입을 올리고 있다. 투자금 대비 연 11%의 높은 수익률이다.

▶권리관계 파악도 중요

경매 시 대표적으로 조심해야 할 권리관계가 유치권이다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

예를 들어 보자. 특정 상가의 인테리어 공사를 한 인테리어 업자가 주인으로부터 공사대금을 받지 못할 경우 해당 상가를 점유할 수 있다. 이 과정에서 해당 상가가 경매에 나오고 이를 낙찰 받은 사람은 유치권 행사자에게 공사대금을 지불해야 상가를 인수받게 된다.

유치권은 경매 시 자동으로 소멸되지 않는 권리이기 때문이다. 경매에서 5~6회까지 유찰되는 물건 중 상당수는 유치권이 신고 돼 있는 경우가 적지 않다는 것이 전문가들의 전언. 유치권은 등기부등본 상에 나와 있지 않고 경매가 개시될 경우 유치권자가 법원에 신고하도록 돼 있다.

그런데 때로는 상가 세입자가 유치권을 신고하는 경우도 있다. 즉 경매로 넘어가면 권리금을 회수하지 못할 위기에 놓은 세입자가 자신이 영업을 위해 들인 공사비용 등을 이유로 유치권 신고를 하는 것이다. 하지만 이는 법적으로 인정받지 못하게 된다. 주인과는 상관없이 본인의 영업을 위해 들인 돈이기 때문. 이에 따라 유치권의 내용을 면밀히 점검한 뒤 '가짜 유치권'을 찾아낸다면 의외로 낮은 가격에 상가를 낙찰 받을 수 있다.

경매의 원인이 된 근저당권보다 선순위가 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

D씨는 2년 전 경기도 부천시에서 자신이 직접 장사를 하기 위해 경매를 통해 상가를 낙찰 받았다. 감정가 3억원에 낙찰가는 1억8000만원이었다.

그런데 해당 상가에서 장사를 하고 있던 세입자의 확정일자가 근저당권보다 앞서있었고 세입자가 배당신청을 하지 않아 D씨는 세입자를 강제로 내보낼 수가 없었다. 상가를 얻게 되면 세입자들은 세무서에 사업자등록증 신고를 하게 되고, 이때 확정일자를 받아 각종 권리관계에서 대항력을 인정받게 된다.

관리비 체납상황도 점검해 봐야 한다. 상가 낙찰 후 입주를 하기 위해서는 관리비 체납을 낙찰자가 해결해야 하기 때문. 경매에 나온 상가물건 중에는 장사가 안 돼 공실로 수년째 남아있으면서 관리비가 수천만원씩 체납된 경우가 더러 있다.

대법원 판례에 따르면 상가경매 낙찰자가 공유부분 체납 관리비만 해결하도록 돼있으나, 일반적ㅇ로 상가 관리사무소 측에선 아파트 경매에서와 마찬가지로 보통 낙찰자에게 관리비 전액납부를 요구하고 있는 것이 현실. 때문에 자신이 점찍은 경매물건의 체납관리비 여부를 면밀히 체크하지 않으면 싸게 경매 받은 것이 무용지물이 될 수 있다는 지적이다.

이에 비해 경매에 나온 상가의 체납세금은 낙찰 후 법원에서 알아서 처리하기 때문에 낙찰자는 신경을 쓰지 않아도 된다.

☞상가경매 성공사례

직장인 K씨는 5년 전 경기도 고양시 화정동 소재 전용 52.8㎡(16평) 1층 상가를 법원 경매를 통해 낙찰 받았다.

해당 상가는 K씨의 자택 부근에 위치해 있었기에 비교적 잘 알고 있었던 물건이었다. 감정가는 7500만원이었고 K씨는 2회 유찰 후 감정가의 69%인 5200만원에 상가를 낙찰 받았다. 상가 경매는 1회 유찰시 감정가의 80%를 최저가격으로 다시 입찰을 하고 2회 유찰 시 감정가의 64%, 3회 유찰시 감정가의 51%, 4회 유찰시 감정가의 41%, 5회 유찰시 감정가의 33%, 6회 유찰시 26% 등을 기준가격으로 입찰이 진행된다.

K씨가 낙찰 받은 상가에는 음식점을 하는 세입자가 있었고 K씨는 낙찰 후에도 그 세입자에게 계속 영업을 하도록 했다. 임대조건은 보증금 500만원에 월세 50만원. K씨는 이후 4년 여간 총 2400만원의 임대소득을 올렸고 지난해 8500만원을 받고 상가를 팔았다. 매도차익도 3300만원에 달했다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com