"내 가게의 적정한 권리금은 어느 정도일까?"

권리금을 법제화한 상가임대차보호법 개정안이 지난달 13일부터 시행에 들어가면서 '권리금 평가'에 대한 상가 세입자들의 관심이 커지고 있다. 개정된 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 때까지 정당한 사유 없이 세입자가 신규 세입자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

여기서 임대인의 정당한 사유란 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ▲임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이다.

이같은 정당한 사유 없이 임차인이 임대인의 방해를 받아 권리금 회수가 어려워졌을 때 임차인은 임대차 종료 후 3년 이내까지는 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기할 수 있다.

이와 관련, 국토교통부는 지난 11일 권리금의 감정평가 실무기준을 마련해 시행에 들어갔다. 다른 부동산 소송에서와 마찬가지로 권리금 분쟁 발생 시 이에 대한 감정평가사들의 평가기준을 정한 것이다. 법원은 상가 세입자가 권리금 손해배상 소송을 제기할 경우 감정평가사에게 해당 상가의 권리금 평가를 의뢰하게 되고, 감정평가사들은 국토부의 권리금 감정평가 기준을 토대로 권리금을 평가한 뒤 법원에 제출하게 된다. 그런데 감정평가사가 평가한 권리금 액수에 대해 최종 판단은 담당 재판부가 하게 된다. 전후 상황을 감안해 감정평가사의 감정결과를 100% 인정할 것인지, 아니면 이 보다 적게 인정할 것인지는 재판부의 몫이다.

상가 세입자가 손해배상 소송 제기에 앞서 감정평가사에게 자신의 상가에 대한 권리금 평가를 의뢰한 뒤 그 결과를 법원에 제출해도 된다. 또 상가를 얻어 장사를 하려는 사람이 해당 상가의 적정 권리금을 알아보기 위해 감정평가사에게 권리금 감정평가를 의뢰할 수도 있다. 국토부의 감정평가 기준이 마련됨에 따라 감정평가사들의 단체인 한국감정평가협회는 소속 회원들을 상대로 국토부의 권리금 감정평가 기준에 대한 교육을 실시하고 있다. 복수의 감정평가사 조언을 토대로 권리금을 어떻게 평가하는지 알아봤다.

▶시설 목록과 매출액 자료는 임차인이 제출

국토부의 감정평가 실무기준에 따르면 권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자가 누리는 유형·무형의 재산적 가치를 말한다. 이 때 유형재산이란 영업활동에 사용되는 영업시설과 비품, 재고자산 등 구체적으로 형태를 가진 재산을 의미한다. 또 무형재산이란 영업활동에 사용되는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 지칭한다.

그렇다면 감정평가사는 상가 권리금의 평가를 의뢰받을 경우 어떤 절차를 밟게 될까? 가장 먼저 어느 시점을 기준으로 감정평가를 할 것인지 확정한 뒤 현장조사 일정 등 각종 계획을 수립하게 된다. 이어 상가 세입자로부터 권리금 평가의 기본자료인 영업시설 목록과 매출자료를 건네받는다. 평소 시설 등에 돈을 들였다면 영수증 등을 꼼꼼히 챙겨놓아야 나중에 소송 발생 시 제대로 유형재산의 가치를 인정받을 수 있다는 지적이다.

감정평가사는 상가 세입자의 자료를 검토한 뒤 현장에 나가 서류목록과 실제상황의 면밀한 대조작업을 벌인다. 이 과정에서 상가 세입자는 특히 손해배상액을 높이기 위해 매출자료를 '뻥 튀기'할 가능성이 있다는 것이 감정평가업계의 진단이다. 하지만 요즘 웬만한 가게의 매출 90% 이상이 카드로 발생하기 때문에 국세청 자료를 분석하면 실제 매출액 근사치를 파악할 수 있다는 설명. 감정평가사는 의뢰 가게 인근 가게의 권리금도 조사해 시장가치에 보다 부합할 수 있도록 평가할 예정이다.

감정평가사는 수집된 각종 자료를 토대로 권리금 형성에 미치는 요인들에 대한 분석작업을 하게 된다. 평가대상 가게의 상권이 권리금에 얼마나 영향을 미치는지에 대한 지역요인과 대상 가게의 고유한 개별요인을 점검한다. 개별요인은 해당 가게가 지하철 역세권에서 어느 정도 거리에 위치해 있는지 등의 입지조건과 고객 인지도 등의 영업조건, 인테리어 수준 등을 알아보는 시설조건 등을 따져보는 것이다.

이같은 자료분석 후 감정평가사는 구체적으로 권리금 평가작업을 하게 된다. 이 때 평가는 유형재산과 무형재산을 개별로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 그리고 유형재산을 평가할 때는 원가법을 적용하며 원가법을 적용하기 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례 비교법으로 평가할 수 있다. 원가법이란 해당 영업시설의 취득 시 얼마의 비용을 지불했는가를 기준으로 평가하는 것이다. 거래사례 비교법은 평가 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교해 대상 물건의 가격을 산정하는 방법이다.

무형재산의 경우에는 수익환원법을 적용하도록 돼있다. 수익환원법은 미래에 기대되는 해당 상가의 수익을 현재가치로 환산해 금액을 정하는 것이다. 결국 무형재산은 미래에 예상되는 영업이익 평가로 귀결될 수 있다는 분석.

감정평가의 예를 들어보자. A씨는 3년 전 신축상가에 입점하면서 인테리어 등 시설투자비로 1억원을 투입했으며 이 가게에서 요즘 월 평균 500만원의 수익을 올리고 있다고 가정해 보다. 이 경우 적정 권리금은 어떻게 산출할까? 우선 유형재산은 A씨 상가에 투자된 시설의 현재가치를 따져 계산한다. 만약 A씨가 투자한 시설의 유효 사용연한이 10년이라고 가정할 경우 초기 3년 동안 사용한 것에 대한 감가상각을 하는 것이다. 즉 1억원에서 3년치를 제외한 7000만원이 A씨 상가시설의 현재가치로 볼 수 있고 A씨 상가의 유형재산은 7000만원이 되는 것이다.

무형재산은 월 평균 수익으로 계산한다. 일반적으로 무형재산을 월 평균 수익으로 평가할 때 상권별로 적게는 월 수익의 6개월에서 많게는 18개월까지 포함시키고 있다. 어림잡아 A씨 상가의 1년 수익을 무형재산으로 추정하면 A씨 상가의 무형재산은 6000만원이 된다. 결국 유형재산 7000만원과 무형재산 6000만원을 합치면 A씨 상가의 적정 권리금은 1억3000만원이 되는 것이다.

▶권리금 평가의 쟁점은?

감정평가업계에선 실제 권리금 평가 시 사례별로 훨씬 복잡하고 계산방식도 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

우선 무형재산을 평가할 때 매출원가를 어떻게 구할 것인지를 두고 감정평가사들은 고민하고 있다. 일반적인 감정평가 기준을 따를 경우 매출원가를 정할 때는 가게 주인의 인건비도 포함시켜야 한다. 가령 음식점을 운영해서 월 1000만원의 수익이 난다고 치면 한국의 자영업계에선 보통 가게 주인의 인건비는 계산하지 않는 게 현실. 하지만 감정평가의 기준에 따르면 월 수익에서 주인의 인건비를 제외해야 된다. 주인의 인건비도 매출원가에 포함시켜야 하게 때문. 가게 주인의 인건비를 200만원 정도로 보면 실제 이 음식점의 실제 월 수익은 800만원이 되는 것이다.

문제는 한국 자영업 현실이 녹록치 않다는 것이다. 세계 최고 수준의 30%대 자영업 비율로 경쟁이 워낙 치열하다보니 수입도 적다. 자영업자의 인건비를 별도 계산하지 않은 상태에서 평균적인 자영업자의 소득은 월 150여만원에 불과한 실정이다. 이처럼 소득이 낮다보니 권리금의 무형재산 평가과정에서 가게 주인의 인건비를 200만원 정도 제외할 경우 실제 월 소득은 전무한 경우가 대다수 발생하게 된다. 따라서 과연 가게별로 어느 정도로 가게 주인의 인건비를 매출원가로 계산해야 할지 기준을 정하기가 매우 어렵다는 것이다.

또 신구 임차인 간 가게의 업종이 바뀌는 경우에도 유형재산을 평가하기가 곤란해진다. 가령 치킨 가게를 인수해 신규 임차인이 세탁소를 차린다고 가정해 보자. 이 때 치킨가게의 튀김기계 등 상당수 시설은 신규 임차인에겐 필요 없게 된다. 하지만 이때에도 감정평가사들은 원칙에 따라 권리금 평가 시 치킨가게 시설물의 현 시세를 평가할 수밖에 없다는 입장이다. 이 경우 세탁소를 하려는 신규 임차인은 자리가 좋아 치킨가게 시설물의 중고가격을 그대로 지불할 수도 있고 아니면 일부만 지불하든지, 아예 지불하지 않으려고 할 수 있을 것이다.

결국 어느 정도까지 시설물의 가치를 인정할 것인지는 소송을 진행하는 재판부의 몫이 될 것이라는 분석이다. 신규 상가만을 골라 임차해 실제 영업은 제대로 하지 않으며 '권리금 장사'를 하는 세입자들의 권리금 평가도 쉽지 않을 것으로 감정평가 업계는 내다보고 있다.

▶권리금의 핵심은 가게의 월 소득

8년 전 서울 강서구 소재 10층 건물의 1층 정문 부근의 33㎠(약 10평) 상가에 김모씨는 4000만원의 권리금을 주고 들어가 커피가게를 냈다. 가게는 아주 잘돼 김씨는 3년 후 1억원의 권리금을 받고 가게를 넘겼다. 하지만 김씨 가게를 인수한 이모씨는 그 자리에 빵집을 열었으나 매출이 부진해 2년 만에 6000만원의 권리금만 받고 가게를 넘겼다. 권리금 4000만원을 손해 본 것이다, 그런데 김씨의 빵집을 인수한 박모씨는 다시 커피숍을 열어 장사를 잘해 최근 1억5000만원의 권리금을 받고 가게를 넘겼다.

결국 권리금은 장사를 얼마나 잘하느냐에 따라 결정된다는 것이 전문가들의 분석이다. 하지만 실제 수입과는 터무니없이 높은 권리금이 형성된 상가들도 적지 않다는 지적이다. 가령 1억5000만원의 높은 권리금을 주고 음식점을 인수받아 같은 음식점 영업을 해보니 실제 월 수익이 200만원을 넘기기 힘든 경우도 발생할 수 있는 것이다. 감정평가 업계에선 이번 권리금의 법제화에 따른 권리금 평가기준 마련으로 시장에서 권리금의 거품이 상당부분 빠질 것으로 예측하고 있다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com