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하반기 이후 전세가격, 매매가격보다 '더' 오를 것으로 전망

기사입력| 2015-06-18 10:55:57

대내외적 경제여건 변화에 따른 다소 불안한 시장상황에도 불구하고, 상반기 부동산 경기는 상승세를 유지한 것으로 볼 수 있다.

2006년 활황기 이후 가장 많은 주택거래가 발생하고 있고, 매매시장에서도 매수인보다 매도인이 시장을 주도하는 등 활성화 지표들이 나타나고 있기 때문이다. 그렇다면 2015년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될까? 부동산114(www.r114.com)가 전국 거주자 404명을 대상으로 <2015년 하반기 부동산시장 전망조사>를 실시한 결과 응답자 중 43.4%가 2015년 하반기 부동산 경기가 상승할 것이라고 응답했다. 집값은 61.9%가 오를 것으로 내다봐 응답자 중 절반 이상이 집값 상승을 예상했고, 전셋값은 72.0%가 더 오를 것이라고 답했다. 직전조사(2014년 말)와 비교시 부동산 경기와 매매시장이 상승할 것이라는 응답은 각각 7.4%p, 9.6%p 증가했고, 전세시장 상승응답은 소폭 감소(-1.1%p) 했다.

금융규제 완화를 통한 주택 구매여력 확대, 시장을 선도하는 재건축 대상 아파트의 기준연한 축소 등 시장 회복을 위한 기반환경이 조성 됐으며, 수요자들이 이에 반응하며 긍정적인 효과로 나타났다. 즉, 지금까지의 회복세는 정부의 정책주도로 이루어진 다소 수동적인 형태였지만, 최근의 모습은 수요자들이 적극적으로 시장에 진입하며 능동적으로 이끌어가는 중이다. 매매가격의 상승세나 거래량 증가, 매매전환 수요의 발생 등이 대표적인 사례로 볼 수 있으며, 결국 이 같은 현상은 매매시장 전망에서 상승 응답에 더 높은 비중으로 나타나게 됐다. 한편 전세시장의 상승 응답은 직전조사보다 소폭 감소했지만, 응답률은 여전히 지배적으로 높아 하반기 시장에서도 전세가격 상승세는 지속될 것으로 전망된다.

▣ 정부의 시장환경 조성과 수요자 반응의 유기적인 연계효과, 정책 영향력은 한계점 보여

2015년 하반기 부동산 경기를 긍정적으로 전망한 응답자들의 29.7%는 '시장 저점통과로 회복세 기대'를, 26.9%는 '규제완화 통한 거래시장 활성'을 우선 요인으로 선택했다. 실제 시장 활성화를 위한 정책환경 조성과 이에 부응한 수요자들의 시장진입이 유기적으로 이루어지면서 회복세라는 결과를 유발했고, 이 같은 학습효과가 하반기 부동산 경기전망을 긍정적으로 보는 요인으로 작용한 것으로 분석된다. 또한 '매매수요 전환증가'도 응답자 25.7%의 반응을 이끌어 내며 높은 비중을 차지했다. 높은 전세가격에 부담을 느낀 수요자들이 매매로 선회하는 경우도 있지만, 저금리와 대출확대 등 주택구입 여건 확대도 적지 않은 영향을 준 것으로 보인다.

반면 부동산 경기를 부정적으로 전망한 응답자들의 35.0%는 '경기 불확실성 지속'을, 26.7%는 '채무상환능력 저하'를 리스크 요인으로 꼽았다. 시장활성화에도 불구하고, 수요자들의 자체여력 보다는 정부의 공적 영향력에 의한 시장개선이라는 시선이 존재하고, 하반기 미국의 금리인상 이슈가 응답자들에게 부정적 인식으로 다가섰기 때문이다. 또한 '매매시장 회복세 중단'도 21.7%의 선택을 받았다. 부동산 거래시장이 실수요자 중심으로 재편됐지만 지난해부터 오른 가격에 부담을 느낀 수요자들이 관망세로 돌아서며 하반기 이후 가격 상승세는 다소 제한적일 것으로 보는 시각이 작용한 것으로 보인다.

▣ 시장 수요풀(pool)의 증가는 상승 기대감으로 연결, 수요자 분산은 리스크 요인

시장의 이슈로 부상하고 있는 전세난의 문제가 역설적으로 매매시장에는 상승요인으로 작용한 것으로 나타났다. 2015년 하반기 매매시장을 긍정적으로 전망한 응답자들의 41.2%는 '전세시장 불안에 따른 매매전환 발생'을, 28.0%는 '규제완화로 매수세 유입'을 그 이유로 선택했다. 매매시장의 상승세를 전망한 응답자들은 공통적으로 매매수요의 증가를 선택한 것이다.

수요자들을 매매시장으로 이끌어 내는 것에 초점을 맞추며 거래량 증가와 가격 회복이라는 결과를 얻었지만, '전세시장 불안'이라는 새로운 변수를 맞이하게 된다. 매매시장 회복세를 추월한 전세시장 급등세는 수요자들에게 매매전환 이라는 선택을 제공했고, 이들은 규제완화에 따른 내 집 마련 수요와 함께 시장의 주요 수요풀(pool)로 작용하게 된 것이다. 당분간 전세난이 유지될 것으로 예상되는 만큼 지속적인 수요의 발생이 매매시장 상승에 긍정적인 인식을 심어준 것으로 분석된다.

한편 매매시장을 부정적으로 전망한 응답자들은 '매매가격 추가상승 기대감 저하(36.7%)'를 가장 큰 요인으로 보고 있었으며, '분양시장 인기로 재고시장 하락(25.0%)'과 '수요대비 공급량 증가(15.6%)'를 차순위로 선택했다. 부동산 시장이 전반적으로 회복세를 보이고 있지만 일부 지역은 회복세를 넘어 2006년 활황기 가격수준까지 근접해 '투자'가 아닌 '투기'의 모습까지 보이고 있다. 일부지역의 현상이지만 수요자들에게는 일반화의 시각으로 작용하며 추가상승에 대한 기대감을 낮추게 한 것이다. 또한 시장 회복세를 기점으로 건설사들의 밀어내기식 분양이 연이어 발생하며, 매매시장에서의 수요자 분산과 공급량에 대한 부담이 부정적인 전망으로 이어진 것으로 보인다.

▣ 아파트로 확산되는 월세계약 형태, 신(新)유형의 임차인도 전세시장으로 유입

불안한 전세시장이 지속되는 가운데 2015년 하반기에도 전세가격이 상승할 것이라는 응답자 중 절반 이상인 52.3%는 '임대인 월세선호도 증가로 전세물량 감소'를 주요 요인으로 선택했다. 또한 '신규분양 위한 전세거주 증가'도 17.5%의 높은 응답률을 보였다.

그 동안 임차시장의 주류였던 전세는 점차 소멸되는 모습을 보이고 있으며, 연립빌라와 다세대주택에서 주로 나타났던 월세계약 형태가 아파트로 확산되는 모습이다. 아파트 구입에 따른 발생비용을 감당하지 못하는 임차인들과 월세임대를 통한 고정수익을 겨냥한 임대인들의 행보가 접목되며 전세시장 불안이라는 결과를 낳은 것이다. 여기에 대규모 재정비사업에 따른 한시적 임차인들과 주택을 구입할 여력이 있는 수요자들도 향후 불확실한 부동산 시장의 반대급부로 전세시장에 유입되며 전셋값을 높이고 있다. 결과적으로 이 같은 현상은 하반기에도 이어질 것으로 전망되며, 결국 전셋값 상승으로 이어질 것으로 보인다.

이와 달리 전세시장의 하락을 전망한 응답자 중 33.3%는 '주택 매수세 증가로 전세수요 감소'와 '신규공급물량 및 미분양 아파트 증가'를 주요 요인으로 선택했다. 임차인 수요의 매매시장 유입과 신규공급물량에 따른 시장의 확대로 전세가격의 제동을 예상한 것이다. 하지만 이 같은 모습은 일부에 불과하고, 응답자 대부분의 의견이 상승에 초점을 두고 있는 만큼 전셋값 상승은 불가피 할 것으로 보인다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com