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오피스텔 '재조명', 임대수익률 하락은 '걸림돌'

기사입력| 2015-06-12 15:15:01

2015년 하반기 오피스텔 매매시장은 상반기의 회복세가 이어질 전망이다.

저금리 기조와 정부의 잇따른 대책으로 오피스텔의 투자 심리가 개선됐고, 월세 수입이 가능한 부동산에 투자하려는 수요가 늘고 있기 때문이다. 다만, 지역별로 하반기 공급물량 편차가 크고 매매가격 상승과 임대물건 증가 등에 따라 수익률이 낮아지고 있어 하반기 오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 입지와 배후수요 등 경쟁력을 갖추고 있는지 따져봐야 할 것이다.

▶오피스텔 매매가격 상승반전 했지만, 상승폭은 '글쎄'

2015년 상반기 오피스텔 시장은 투자자들의 관심이 집중됐다. 지난 3월 12일 한국은행이 기준금리를 사상최저인 1.75%로 낮춰 초저금리 시대를 맞이하면서, 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 수익형부동산인 오피스텔에 관심을 돌린 영향이다. 이러한 분위기 속에서 2015년 상반기 오피스텔 매매가격은 0.19%의 변동률을 나타내며 2012년 상반기 이후 약 3년만에 회복 반등했다. 다만, 하락장에서 벗어나긴 했으나 2009년 상반기~2011년 상반기 오피스텔 매매가격 변동률과 비교하면 상승폭은 미미한 수준이다.

매매가격이 움직인 주요지역을 살펴보면 대구 동구와 인천 연수구가 대표적이다. 대구 동구는 지역 내 뜨거운 부동산 열기에 힘입어 실수요뿐 아니라 투자수요가 많다. 특히 동구는 혁신도시 공공기관 이전 수요를 고려한 투자자가 집중됐다. 인천 연수구는 대단위 기업입주와 탄탄한 배후수요에 힘입어 2015년 상반기 동안 0.19% 매매가격이 상승했다. 한편, 경기 성남시, 화성시는 대단지 입주물량이 한꺼번에 풀리면서 매매가격이 하락했다.

오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 높아지고는 있지만 공급물량에 따라 지역별 분위기는 대조를 이룬다. 하반기에도 이러한 움직임은 계속될 것으로 보인다. 투자관심은 꾸준하겠지만 지역별 공급물량에 따라 가격등락은 달라질 것으로 전망된다.

▶2015년 하반기, 오피스텔 입주는 늘고 분양은 줄고

부동산114에 따르면 2015년 하반기 입주예정 물량은 전기대비 17.71% 증가한 1만 9,971실로 집계됐다. 2013년(3만5,207실), 2014년(4만2,740실), 2015년 상반기(1만6,966실)에 이어 많은 물량이 쏟아지는 것으로 해당지역의 임대경쟁이 심화될 것으로 예상된다. 하반기 입주 물량이 많은 서울 강서구 마곡지구(2,904실), 경기 수원시 광교지구(2,571실)의 임차인 모집 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 이처럼 물량 증가와 함께 공실도 늘고 있어 하락하는 임대수익률 속에 오피스텔 '옥석 가리기'가 그 어느 때보다 중요한 시기다.

하반기 오피스텔 분양물량은 총 2,644실 규모다. 이는 2009년 상반기(1,741실) 이후 가장 적은 물량이다. 최근 3년간 하반기 평균 분양이 2만2,834실 이었던 것과 비교하면 매우 적은 수치다. 지난해부터 본격화된 과잉 입주에 부담을 느낀 건설사들이 수급조절에 나서면서 신규분양에 소극적이기 때문이다. 하반기에는 경기 화성시 '동탄린스트라우스2차'(294실), 경기 수원시 '중흥S클래스'(240실), 인천 연수구 '송도더샵센트럴시티'(238실) 등 일부 지역에서만 분양이 진행될 예정이다.

또한 줄어든 물량만큼 오피스텔 분양에 대한 수요자들의 관심은 적을 것으로 예상된다. 청약문턱이 낮아진 아파트에 수요자들의 관심이 집중되고 있고, 하반기 오피스텔은 분양물량도 많지 않아 수요자들의 이목을 끌기에는 역부족이다.

▶기준금리 1%대 시대, 재조명 받는 오피스텔

임대수익률 낮아졌지만, 매력적인 투자처

전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 이후 2015년 5월 현재까지 지속적인 하락세를 보이고 있다. 2015년 상반기 임대수익률은 전기대비0.06%p 하락한 5.75%를 기록했다. 지역별로는 ▼서울(5.37%) ▼경기(5.77%)를 포함한 대부분의 지역에서 전기보다 하락했다. 하반기에도 오피스텔 임대수익률은 현재의 하락장을 벗어나기 어려워 보인다. 입주물량은 많고 매매가격은 회복세를 나타내고 있어 임대수익이 높아지기는 어려운 환경이기 때문이다.

한편, 임대수익률은 떨어졌지만 기준금리 1%시대에 투자자 입장에선 오피스텔은 여전히 검토할만한 상품으로 하반기에도 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다. 오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 공급과잉 문제로 공실이 날 위험이 없는 곳을 선별한다면 은행이자 보다 비교적 높은 고정수익을 얻을 수 있을 것이다. 도심 출퇴근이 수월한 주요 업무지구 주변이나, 배후수요가 탄탄한 산업단지 주변, 그리고 기업이전 지역 등 투자에 앞서 수요를 먼저 분석하는 준비가 필요하다. 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com